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典当常识:消费者交付购房款后其权利可以对抗抵押权

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二项内容为:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他权;二.消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。那么,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,其权利能否对抗抵押权,这一问题在司法实践中颇有争议。 
工程价款优先受偿权的法律依据是《合同法》第二百八十六条,对其性质的认识争议颇多,有人认为是法定抵押权,有人认为是留置权,有人认为是法定优先权。在司法实践中,较多体现的是工程价款优先受偿权是一种法定优先权这一观点。建设工程价款优先受偿权作为一种优先权,具有如下特征:一是由法律直接规定,不以对标的物的占有为要件,也不需要进行登记;二是标的物是债务人的财产,而非第三人的财产;第三,优先权人享有就担保财产的价值优先受偿其债权的权利,是一种变价权。 
对工程价款优先受偿权的优先效力如何认定?根据《批复》,工程价款优先受偿权作为一种优先权,不仅对抗并优先于一般债权,而且可以对抗并优先于作为物权的抵押权。抵押权作为物权,其核心在于抵押权人就抵押物的优先受偿权。相对于工程价款优先受偿权,抵押权人的优先受偿权,在顺位上要排在后面。 
下面结合上述分析及《批复》的第二项内容,看一下消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,享有的是何种权利?《物权法》明确了“原因行为与物权变动结果”区分原则,或者说区分了负担行为与处分行为。消费者依据合同交付了购买商品房的全部或者大部分款项后,属于“原因行为”,并没有在物权发生变动后享有物权,此时享有仅仅是合同权利,是债权。因物权存在优先于债权的效力,上述合同权利尚不足以对抗抵押权。但是《批复》在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下,确立了消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后,享有优先于工程价款优先权的权利。如此,举重以明轻,既然上述消费者权利优先于承包人优先受偿权,而承包人优先受偿权优于抵押权,所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后,得以对抗设立在商品房上的抵押权。也就是说,一般购房人的债权不能对抗抵押权,但当购房人满足下面两个条件后,可以对抗抵押权:其一,购房主体为消费者,即目的用于居住而非投资炒房;其二,购房人交付了全部或大部分款项。 
上述分析结果在司法实践中有充分体现,亦存在基于上述原理直接做出的专门规定,例如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定,购房人全部价款并实际占有房屋,但没有实际取得所有权的,可以免于查封、扣押、冻结,但以该购房人没有过错为前提。这一前提或者说限制是必要的。实践中存在这样一种现象,即房地产开发商或建筑工程的发包人与购房人故意串通制造购房人全部价款并实际占有房屋的事实,以规避上述规定,达到对抗抵押权人行使权利的非法目的。在发生纠纷后,购房人没有过错或者说购房人善意,需要人民法院结合购房时间、购房目的、付款时间、付款方式、交付时间、交付手续等情况慎重审查。

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点击次数:1316次 发布时间:2016-2-4 【打印此页】【关闭
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