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等额本金还款与等额本息哪个好?

房价高涨的今天,贷款买房成了必然选择。不过在一些还款方式上,存在着一些看似正确实则有问题的常识,比如等额本金还款法和等额本息还款法。一般专家和购房者普遍认为等额本金还款法比等额本息还款法要划算省钱,事实真的如此吗?融360专家告诉你,其实未必。
按照流行的说法,等额本金还款是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻。而等额本息是指本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。
我们以购买首套房,贷款期限20年,贷款金额100万元为例,假设贷款年利率4.5%,如果采用等额本金还款法,本息合计还款总金额为 1451875.00元,如果采用等额本息还款法,本息合计还款总金额为1518358.50元,两者相66483.50元。也就是说,从数字上看,在这 20年的贷款期限内,购房者如果采取等额本金还款法将比等额本息还款法要省66483.50元。
不过,这种静态计算有个很大的问题,那就是忽略了资金的时间价值。我们知道,货币是在不断贬值的。举个简单的例子,现在手头上的100元现金,等到一周年过后,它肯定就不是100元了,虽然它的面值没有变,但它的购买力已经发生变化(货币的价值尺度功能)。一方面受央行基本利率的影响,如果将其整存整取存入银行,一年后的本息合计为103元(按年利率3%),这说明货币会随着投资理财而产生额外收益,另一方面受通货膨胀的影响,货币的购买力是持续线性下降的。

这种差异产生的原因主要有三点:
一是在还款初期,等额本息还款法节省的资金和投资期限都是由大到小递减的,余额越大的投资期限越长,造成累计收益较高;
二是等额本金还款法的节省资金主要在还款末期,越接近还款末期余额越大,造成余额越大的资金投资期限越短,虽然本金大,但累计收益偏低;
三是投资收益率对结果影响很大,投资收益率在超过4.5%盈亏平衡点后,等额本息还款法的收益优势越发明显。当然,如果预期投资收益率低于4.5%,等额本金还款法具有一定优势。
其实,采取等额本息还款法除了看得见的投资理财收益优势,还有如下因素可以帮助购房者鉴别等额本金还款法与等额本息还款法之间的差别:
一是实际的通胀水平。虽然国家每年公布的通胀都较低,但就绝大多数人的实际生活感受而言,真实物价水平增幅偏高,这说明钱的贬值速度是很快的。这种情况意味着如果现在支出大笔资金还债,从购买力的角度来看,是很不明智的。在一个较高通胀水平的时期,对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低,后期递增,比较有利的是每月还相同的额度(等额本息),比较亏损的其实是前期还贷额度偏高,后期额度递减(等额本金)。
二是收入增长和广义货币。央视主持人崔永元在做2012年两会访谈节目时感慨,如果看收入数字,收入肯定是比以前高了,但为什么大家并不觉得自己挣的更多了?崔永元说,自己现在的工资单上每月是8000多元,再加上其他收入,每月过万甚至更多都没有问题,但却经常感觉“钱不够花”。而他觉得“最富裕、最像百万富翁”的时候,是在1986年,“那时候刚工作,每个月的工资大概是80块钱”,虽然数字很小,但却感觉总是花不完,“跟同事吃饭抢着买单,想办法让自己有点儿高消费,之后还能存下来一些钱。”是什么导致了货币购买力的急剧下降?
让崔永元迷惑的收入难题其实是广义货币在起作用。根据央行网站数据,1986年底广义货币为5354.7亿元,到2007年12月末广义货币M2余额为40.34万亿元,截止到2012年10月末广义货币M2余额已达93.64万亿元,预计明年能轻易突破100万亿元。改革开放以来我们的经济平均增长速度约10%,而货币存量平均增长速度是近30%,个别年份超过40%,2009年的信贷大放水更是史无前例。也就是说,我国改革开放以来货币贬值速度达 20%。在巨大的货币洪流下,崔永元那点工资涨幅只能是意义不大,财富变相缩水。
展望未来,十八大报告明确提出,到2020年我国要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。不过,以目前中国金融系统的资源配置效率,要维持中国宏观经济增速7%及以上,未来广义货币增速必定会维持在10%及以上,货币贬值是个大概率事件。
一方面是未来收入会持续上涨,一方面是货币贬值,购买力下降。购房者的最佳选择是什么?当然是节省在当下最值钱的货币。
对于等额本息还款者来说,目前看似压力很大的月供,在未来的较高收入面前其实毫无压力,首批房奴的月供经历就是最好的明证。他们一边月供不变,一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法,则意味着现在就要有较大的损失,未来较低的还款额其实并没多大意义。融360建议,如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降,不如采用等额本息还款法,让省下的资金通过理财获取更高收益,把通胀风险转移给银行;而如果对自己的理财能力没多大信心对未来收入预期降低,可以选择等额本金还款法。
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点击次数:513次 发布时间:2016-1-19 【打印此页】【关闭
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